Residencias para la Tercera Edad

1. Resumen Ejecutivo

El presente informe tiene como propósito demostrar la viabilidad económica y financiera del proyecto “Residencias para la Tercera edad” a los efectos de obtener los fondos necesarios para su realización.

El proyecto consiste en la construcción de un edificio que posea las facilidades físicas necesarias para proveer un servicio de alta calidad para los adultos mayores. Un aspecto novedoso es la generación eléctrica necesaria para su funcionamiento a partir de la energía solar. En la actualidad, en Uruguay, no existe una oferta de servicios para los adultos mayores que alcance los estándares de calidad planteados por este emprendimiento.

El costo para los potenciales usuarios es competitivo en relación con otras residencias que ofrecen un servicio de menor calidad.

A los efectos de determinar la viabilidad económica-financiera del proyecto, se planteó uno de los tantos escenarios posibles en relación a la modalidad de funcionamiento de estas residencias. Se supuso que se venden la totalidad de los apartamentos y el inversionista se encarga de prestar los servicios para sus residentes. Por otra parte, se supone que el 30% de las unidades se venden de forma anticipada antes del comienzo de las obras.Bajo estos supuestos y considerando que el emprendimiento está operativo a partir de abril de 2011, el proyecto arroja una TIR del 16%. Por otra parte, la inversión necesaria para realizar el emprendimiento asciende a USD 6 millones al cabo de 2 años.

2. Descripción del Producto/ Servicio

El proyecto tiene como objetivo brindar alojamiento y servicios vinculados a la calidad de vida de los adultos mayores (en adelante AAMM) que vivan solos o en parejas.

Además, brindar servicios a personas (sin ser AAMM) que deseen acceder a complejos habitacionales asistidos por servicios.

Para ello, CEO Uruguay propone construir una cadena de edificios (con 5  sedes ubicadas en localizaciones estratégicas del territorio uruguayo) que trabajen en régimen de hotel y apart-hotel, con servicios completos para las personas de la tercera edad.

El acceso total o parcial a los servicios dependerá de las necesidades de cada persona. De esta forma se podrá ofrecer un paquete estructurado que cubra las necesidades básicas (alimentación), las vinculadas con el mantenimiento y mejoramiento de la salud no asistencial (gimnasio, hidrogimnasia, etc.) y las necesidades de tipo recreativo y de esparcimiento.

Se han identificado las siguientes necesidades fundamentales de los potenciales clientes:

- Alimentación.
- Seguridad individual y grupal.
- Convivencia opcional (poder acceder a espacios comunes pero mantener niveles importantes de independencia).
- Posibilidad de alojamiento pasajero de familiares y/o compañía).
- Respuesta inmediata ante imprevistos de salud.
- Mantenimiento de calidad de vida con acceso cómodo y rápido.
- Actividades recreativas (salones de sociabilización y juegos).
- Asistencia psicológicos (terapias clásicas y alternativas).

Características

La propuesta está constituida por alojamientos en régimen de apartamentosprivados.

Los complejos contarán con una completa cobertura en salud, equipamiento, entretenimiento, gastronomía, etc. para garantizar el disfrute de las instalaciones en todo momento, de manera integral, profesional y planificada.

La atención será personalizada, profesional y multidisciplinaria.

Algunos de los servicios a ser prestados en los centros son:

- Atención médica geriátrica especializada y enfermería las 24 horas del día.
- Posibilidad de estancias cortas, postoperatorios, convalecencias y alivio familiar.
- Menús y dietas terapéuticas personalizadas.
- Servicio de restaurante.
- Rehabilitación y recuperación funcional:
- Fisioterapia, gerontogimnasia, hidroterapia y rehabilitación en piscina climatizada.
- Servicio de transporte a playas e itinerarios concentrados.
- Tratamiento farmacológico con prescripción en Seguridad Social y Seguros de cada residente.
- Podología.
- Escuela de expresión artística, talleres de pintura y otras artes.
- Consultorio jurídico. Incapacitaciones. Testamentaría.

Infraestructura

Estos centros de cuidado para la tercera edad contarán con las siguientes facilidades físicas:

- Habitaciones individuales y dobles adaptadas con baño, terraza exterior, aire acondicionado, televisión, teléfono, control de alarmas, control eléctrico de posición de camas y línea ADSL.
- Modulo hotelero para personas mayores.
- Baños geriátricos.
- Gimnasio.
- Gimnasio de rehabilitación fisioterapéutica.
- Sala de juegos con actividades de animación.
- Comedor y cafetería.
- Sala de celebraciones.
- Piscina climatizada de Hidroterapia.
- Circuito cerrado de TV.
- Servicio de habitaciones de 24 hs.
- Lavandería.
- Capilla.

Otras características de los edificios:

- Generación eléctrica a partir de energía solar.
- Conexión a internet en todas las unidades.
- Reciclaje de las aguas y separación de residuos.
- Accesibilidad integral: equipamiento para lisiados, Sistema braile y audio visual de comunicación funcional.

3. Análisis del Mercado

Características “Macro” del Uruguay

Localización estratégica:

  • Uruguay está ubicado estratégicamente entre los mayores centros de consumo de América Latina.
  • Existe libre compra/venta de moneda extranjera.
  • La inversión de capital no posee restricciones y existe libertad en la remisión de ganancias, royalties y dividendos.
  • El secreto bancario está garantizado por la Constitución.
  • La zona de influencia posee las siguientes características:

- PIB 2006 (U$S miles de millones): 1.454
- PIB / Hab. 2006 (U$S): 5.505
- Población (millones): 251

Nivel de actividad:

En 2007 la economía uruguaya tuvo un crecimiento muy favorable: el Producto Interno Bruto (PIB) creció, en promedio 7,4% respecto a 2006, mostrando por segundo año consecutivo una leve aceleración del nivel de crecimiento económico. De esta forma, la economía logra su quinto año de crecimiento consecutivo desde la salida de la crisis, con una tasa promedio anual en el período superior al 7%, muy por encima del promedio de las tres últimas décadas que fue cercano al 2,5% anual.


En el 2007 el consumo privado creció en forma equivalente a la actividad económica (7,8 y 7,4%, respectivamente).
La expectativa de recesión global abre una interrogante sobre el impacto que pueda tener sobre la economía uruguaya. Si bien existe consenso en que esta tendrá efectos negativos sobre la economía uruguaya, los pronósticos indican que, a pesar de esto, en 2009 Uruguay podría registrar un crecimiento del PBI y en el escenario más pesimista registraría un crecimiento nulo.

Inversión Extranjera directa

Entre enero de 2005 y julio de 2007, Uruguay recibió USD 2.460 millones en Inversión extranjera directa.

Beneficios impositivos a la inversión

A continuación se enumeran algunos de los beneficios impositivos para la inversión vigentes en Uruguay:
- Exoneraciones por inversiones en bienes de Activo Fijo
- Régimen de Promoción de Inversiones
- Régimen para Proyectos Turisticos
- Régimen para Sector Forestal
- Régimen para industria Software, Biotecnología
- Régimen de Zona Franca
- Régimen de Puerto Libre

Régimen previsional vigente

En el año 1995 fue aprobada, en Uruguay, la reforma del sistema jubilatorio. Hasta ese año, el régimen vigente era de reparto. Bajo ese régimen, los activos pagan las jubilaciones de los pasivos con sus aportes.
Como es bien sabido, este sistema era insostenible a largo plazo ya que el país viene verificando un envejecimiento sostenido de su población.
En estos casos, sin tomar en cuenta aspectos relacionados a la distribución de la riqueza, lo ideal es tener un sistema de capitalización individual.
La solución adoptada por Uruguay fue la de instaurar un sistema mixto, donde un porcentaje de los aportes se vuelcan al sistema de reparto y el resto hacia las administradoras de fondos previsionales (AFAP).
Se espera que las generaciones más jóvenes obtengan mejores resultados con la reforma que las generaciones mayores.
A largo plazo esto favorece el poder adquisitivo de los adultos mayores lo cual es un aspecto positivo para el proyecto.

Características del mercado de servicios para la tercera edad

- Inexistencia de servicios similares.
- Tendencia al aumento de los AAMM solos.
- Disminución de servicios públicos directos.
- Nivel económico estable de los AAMM.
- Consultas de grupos del exterior y nacionales sobre servicios de este tipo.

Las estructuras internacionales de servicios para adultos mayores cuentan con aproximadamente 40 modalidades de servicios, de diferente tipos y complejidad. Uruguay sólo tiene un tipo de servicio, las Residencias (Casas de Salud y los Hogares sin fines de Lucro).
Los servicios más necesarios son los previos a la internación, que tienen como población objetivo a los adultos mayores, de niveles de dependencia física mínimos o medios.
El adulto mayor con autonomía, independencia económica y vínculos sociales no accede a servicios que brinden una alta calidad de vida.

No existen servicios para usuarios indirectos, como ser los familiares de las personas mayores (la contratación de los servicios actuales son efectivizados por familiares y no por el AM.)
Según datos difundidos en el Diario El País1, el 20% de los ancianos vive solo y un 30% habita una vivienda con su pareja. El otro 50% tiene diversos arreglos familiares.


Por otra parte se señala que sólo un 3% de los adultos mayores vive en las llamadas “casas de salud”. En este artículo se señala que es probable que esta cifra tan escasa se deba a la percepción bastante negativa de la sociedad uruguaya con respecto a este tipo de residencias. En los países desarrollados no se visualiza a estos hogares de forma negativa, tanto por razones culturales como por infraestructura. En este sentido, se plantea que de existir edificios de apartamentos individuales integrados con sus congéneres y adecuados a las necesidades diarias de los adultos, como por ejemplo: servicio de mucama y cocina, actividades recreativas, física, etc., las residencias no se verían como un destino “desgraciado”.

Público objetivo

 

Son potenciales usuarios del servicio:

- Personas mayores que se encuentran solas o en parejas coetáneas.
- Personas jóvenes solas o en parejas que necesiten o prefieran cobertura de los servicios ya descriptos.
- Personas extranjeras (adultos mayores o no) que por su estructura vital necesiten habitar viviendas con una asistencia extendida.

A los efectos de cuantificar el público objetivo para este emprendimiento, en primera instancia debemos realizar el “corte” de edad a partir del cual las personas se vuelven potenciales usuarios del servicio. En este sentido, el decreto 320/999 sobre la política General en materia de Alojamientos privados para adultos mayores establece que se consideran adultos mayores las personas mayores de 65 años. Según el Censo de 2004, el 13,2% de la población uruguaya es mayor a 65 años (435.829 personas).
Según proyecciones del INE, este porcentaje se incrementará gradualmente hasta alcanzar un 15,7% en el año 2025 (552.612 personas). Esto se puede apreciar en el siguiente gráfico.
1 El País digital, 16 de abril de 2007



El servicio que se pretende ofrecer es de alta calidad y por lo tanto apunta a personas de alto poder adquisitivo. Una manera de aproximarnos al público objetivo es considerar la encuesta continua de hogares que realiza el INE. A junio de 2008, el 20% más rico de los hogares uruguayos percibe ingresos por un monto superior a $ 32.000 mensuales. Por lo tanto, considerando que sólo el 20% de las personas mayores de 65 años es el público objetivo, llegamos a la cifra de 87.165 personas en Uruguay. Por otra parte, es importante tener en cuenta la posibilidad de captar público Argentino y del sur de Brasil. Comparativamente, las condiciones de seguridad y de calidad de vida, así como la cercanía geográfica, hacen a Uruguay un destino atractivo para las personas de la tercera edad de estos países.

Competencia


Según datos del Censo 2004 publicados por el Instituto Nacional de Estadística, en Uruguay existen 838 residenciales de ancianos los cuales albergan a 12.634 personas. Cabe mencionar que una estimación publicada por el Diario el País el 19 de septiembre de 2005 afirma que existían, en ese entonces, 75 hogares sin fines de lucro adheridos por convenio al BPS.
Estos retienen entre un 70 y 80% del monto de la jubilación de quienes residen en ellos. En muchos casos, este importe es insuficiente para cubrir los costos por lo que precisan de donaciones para poder funcionar adecuadamente. Si bien el número de residenciales para la tercera edad (o casas de salud) es elevado, la oferta actual no alcanza los estándares de calidad que pretende ofrecer el emprendimiento de CEO Uruguay.
Si tomamos como ejemplo el Residencial Magna, ubicado en la ciudad de la costa, este ofrece los siguientes servicios:

- Equipo permanente de médicos.
- Psicólogos y nutricionistas.
- SPA.
- Piscina climatizada.
- Aire acondicionado y calefacción.
- WI-FI.
- Traslados.
- Enfermería.
- Provisión de medicamentos.
- Fisioterapia.

Las tarifas de residencia, según un artículo del Observador2, parten de $ 35.000 mensuales por habitaciones compartidas.

Tendencias

Las proyecciones de población indican que el Uruguay continuará profundizando el proceso de envejecimiento de su población.
Este proceso no es ajeno en la región. Según un informe publicado en el diario Clarín3 con datos de la ONU, en 2002, el 13,3% de los argentinos tenía más de 60 años y este porcentaje alcanzará el 23% hacia el año 2050.
De acuerdo a información divulgada por IBGE (Instituto Brasilero de Geografía y Estadística), en el año 2000, el grupo de población mayor a 65 años en Brasil representaba el 5% y las proyecciones hacia el año 2050 indican que este porcentaje se elevará al 18%.
En relación a la esperanza de vida al nacer en el Uruguay, esta presenta un crecimiento sostenido en el tiempo. Actualmente se encuentra en 72 años para los hombres y 80 años para las mujeres. Las proyecciones realizadas por el INE indican que continuará aumentando y para el año 2025 alcanzará los 75 años en el caso de los hombres y 82 en el caso de las mujeres.
En el caso de Brasil, en el año 2000, la esperanza de vida al nacer como promedio para ambos sexos era de 70 años y las proyecciones para el año 2050, según IBGE, alcanzarían los 81 años.
En el caso de Argentina, en el quinquenio 2000-2005, la esperanza de vida al nacer para ambos sexos era de 74 años. Hacia 2010-2015, esta cifra alcanzará los 76 años según proyecciones del INDEC.
2 Café y Negocios. El Observador, 11 de mayo de 2008
3 Clarín.com – 8 de abril de 2002

4. Posicionamiento competitivo

Análisis FODA














Aspectos Internos Aspectos Externos
Fortalezas

- Los integrantes de CEO Uruguay
cuentan con una larga
experiencia en emprendimientos
arquitectónicos.

- La propuesta ofrece una amplia
variedad de servicios.

- Ubicación estratégica de las
sedes.
Oportunidades

- Población envejecida.

- Sistema jubilatorio mixto.

- Inexistencia de servicios con similares niveles de calidad.

- Uruguay es un destino atractivo para adultos mayores de países desarrollados.
Debilidades

- No poseer experiencia en emprendimientos del sector salud.
Amenazas

- Expectativa de recesión global.

- El público objetivo (ancianos con levados ingresos) prefieren estar en su casa.

- Imagen negativa de las casas de salud.
Aspectos Internos Aspectos Externos
Fortalezas
- Los integrantes de CEO Uruguay cuentan con una larga experiencia en emprendimientos arquitectónicos.
- La propuesta ofrece una amplia variedad de servicios.
- Ubicación estratégica de las sedes.
Oportunidades
- Población envejecida.
- Sistema jubilatorio mixto.
- Inexistencia de servicios con similares niveles de calidad.
- Uruguay es un destino atractivo para adultos mayores de países desarrollados.
Debilidades
- No poseer experiencia en emprendimientos del sector salud.
Amenazas
- Expectativa de recesión global.
- El público objetivo (ancianos con levados ingresos) prefieren estar en su casa.
- Imagen negativa de las casas de salud.

Análisis de las cinco fuerzas de Porter

Amenaza de nuevos participantes: En la medida que el proyecto sea exitoso, nada impide que se instalen nuevas casas de salud con un nivel de calidad similar al ofrecido por CEO Uruguay. Por otra parte, empresas existentes en este sector podrían responder ofreciendo servicios de la misma calidad que el planteado en este proyecto.
Amenaza de productos sustitutos: Los productos sustitutos son las numerosas casas de salud que hoy se encuentran operando en el Uruguay.
Si bien estas no ofrecen un nivel de calidad como el que se propone CEO, algunas podrían ofrecerlo en el futuro.

Poder de negociación de los compradores: Los potenciales usuarios son numerosos y están atomizados. Cabe destacar que de lograr acuerdos con instituciones como el BPS o las AFAP, se puede producir un cambio sustancial en el poder negociador de los compradores.

Poder de negociación de los proveedores: No se prevé que este grupo ejerza una fuerza sustantiva.

Rivalidad entre competidores existentes: Existen numerosas empresas que prestan servicios para las personas de la tercera edad pero pocas ofrecen un nivel de calidad de similares características. Se debe tener en cuenta la posible reacción de los competidores.

5. Estrategias

Estrategias competitivas

Esta se basa en ofrecer niveles de calidad excepcionalmente altos para un público que actualmente no encuentra una oferta que pueda colmar sus expectativas.

Si bien esta es la propuesta de valor del emprendimiento, las tarifas planteadas por ofrecer el servicio son competitivas con residencias de alta calidad que ya operan en Uruguay.

Estrategia organizacional

En la etapa de concepción y ejecución del proyecto, CEO Uruguay plantea la siguiente estructura organizacional:

A continuación se detalla, en forma resumida, la estructura organizacional prevista en la etapa operativa del emprendimiento Residencias para la Tercera edad:

A continuación se presenta un diagrama de Gantt con las distintas etapas del proceso así como su duración prevista:

VER DIAGRAMA DE GRANTT

Mapa estratégico

6. Localización

La propuesta prevé instalar 5 sedes ubicadas en distintos puntos estratégicos del territorio nacional. Estos son:
- Montevideo (junto con su área metropolitana conforman más del 50% de la población de Uruguay). Se prevé instalar dos sedes, una en el Parque Rodó y otra en Pocitos.
- Punta del Este (reconocido internacionalmente y atractivo para inversores de la Comunidad Económica Europea).
- Colonia (destino muy popular del mercado argentino).
- Salto (ubicado en una zona de alto poder económico dentro de Uruguay y es una zona de influencia importante en la República Argentina).

7. Plan de Marketing

Estrategias

Las estrategias de marketing están divididas en 2 etapas:
- Estrategia de venta anticipada de las unidades.
- Estrategia de venta de las unidades una vez finalizada la obra.

La estrategia de pre-venta tiene por objetivo lograr vender el 30% de las unidades de forma anticipada.
Ambas estrategias se guiarán de acuerdo a las siguientes pautas:

1. Estrategia de Penetración.
- Medios masivos como tv, radio, pop, vía pública, Internet etc.
- Medios específicos, como acciones en sanatorios, artísticos en programas masivos o de salud, tanto en tv radio o publicaciones gráficas o Internet.

2. Estrategia Campaña
- Campaña expectativa sobre lo que se va a venir, de esta manera se puede generar y preparar el ambiente para el lanzamiento.
- Campaña lanzamiento donde se transmitan valores funcionales y emocionales del producto.

8. Análisis Económico – Financiero


Si bien se planea instalar 5 sedes de residencias para la tercera edad a lo largo de todo el Uruguay, el análisis económico - financiero tomará en cuenta el desarrollo de una sede. Bajo el supuesto de que existe una demanda potencial de usuarios de estos servicios, el análisis no debería diferir sustancialmente al incluir mas sedes.

Inversión

En la siguiente tabla se detallan los distintos rubros que componen el costo de construir una residencia para la tercera edad así como una estimación del costo de cada uno de estos ítems.
Cabe destacar que una parte de la inversión, los apartamentos, serán vendidos.

Estructura de ingresos

Para establecer la estructura de ingresos del emprendimiento, se plantean los siguientes supuestos:
a. Se venden la totalidad de unidades. En el siguiente cuadro se detalla el precio de venta de las distintas unidades. Se debe considerar que el supuesto adoptado es que el 30% de las unidades se venden de forma anticipada antes de comenzar la construcción a un 80% del valor después de construidas.
b. El inversionista se encargará de prestar los servicios ya descritos, cobrando una tarifa común a todos los propietarios y otra diferenciada en función de los servicios solicitados.

Ingresos por venta de unidades:

Ingresos por prestación de servicios (a valores actuales):

Estructura de costos

En la siguiente tabla se detallan los costos operativos, a valores actuales, alos efectos de prestar los servicios ya descritos:

Necesidades de fondos

Para determinar las necesidades de fondos a los efectos de llevar a cabo el emprendimiento que se detalla, se parte de los siguientes supuestos:
- Las obras edilicias comienzan en 2009 y finalizan a comienzos de 2011.
- El 30% de las unidades se venden de forma anticipada antes decomenzar las obras.
- El valor de las unidades vendidas de forma anticipada es un 80% del valor de las unidades terminadas.
- Se supone que el costo de la construcción se divide en partes iguales entre los años 2009 y 2010.
- Se supone que no se solicita crédito bancario.
- Las unidades vendidas se cobran al contado.
- Los servicios comienzan a prestarse en abril de 2011.

La siguiente tabla resume las necesidades de fondos en los primeros 2 añosde ejecución del proyecto:

A continuación se presentan el Estado de Resultados proyectado así como elFlujo de Fondos para la evaluación (enfoque inversión):

9. ANEXOS

Planos de plantas tipo

E-mail:

info@luciacracco.com

Teléfono:

(00598)23368124
Montevideo - Uruguay

Diseño y desarrollo

icaroart.com